不動産投資の失敗で債務整理【払えないローンを減額・免除】

 

不動産投資は節税対策や副業などによって興味を持つ人が多く、テレビなどでサラリーマンが仕事をしながら家賃収入を数百万円得ているのを見てサラリーマン大家を目指すというブームのようなものがありました。

 

実際に現在は終身雇用が崩れてしまっているので、本業だけでは不安に感じる人が、手堅く稼ぐためにアパートやマンションに投資して安定収入を得ようという考えを持つ方は少なくないです。

 

不動産投資は老後の資産形成になるだけでなく、サラリーマンでも気軽に始めることができ、不労所得を得ることができるというメリットがあり、管理も不動産会社に任せることができるので大きな負担はないです。

 

とはいっても全ての不動産投資が成功するというわけではなく、色々な理由で失敗してしまうというケースも数多くあります。

 

実際に不動産投資をして、入居者が決まらず空室が目立ってしまったり、維持管理費や修繕費の負担が大きく赤字になってしまって、ローンを支払っていくだけでの余力がなくなり、債務整理をしてローンを整理するという方もいます。

 

 

不動産投資は物件を購入することになるので、数千万円のローンが必要になったりして経済的な負担は非常に大きいです。

 

たしかに不動産投資は減価償却費などによって長期的に費用を計上することができ、安定した利回りを保つことができれば非常に良い投資先になります。

 

住宅ローン減税などを利用すれば節税にもつながりますし、将来的には老後の生活資金の手助けにもなってくれます。

 

ただそんな不動産投資は失敗する懸念もあり、ローンの支払いが難しい状況になってしまった場合には物件を手放さざる得ない状況になってしまう可能性もあります。

 

では具体的に不動産投資で失敗するのは、どのような原因があげられるのでしょうか？

 

 

維持管理費や修繕費が思ったよりかかる

 

物件の維持管理費は思ったよりも大きな負担で、購入したまますぐに貸し出せるような場合ならまだマシですが、多くの場合は多少は修繕をしたりして、物件に手を入れないと貸し出せる状況にならない物件は結構多いです。

 

リフォームをする場合には数百万円くらいは必要になったりするので、そういった費用も物件購入費と合わせて負担することになり、予想よりも多くの費用が掛かってしまって、ローン返済が厳しい状況になってしまったというケースは多いです。

 

さらに、そもそも施工に不備があるような不動産を購入してしまい、その後で修繕が必要で家を貸し出せないということもあったりするので、老後の年金代わりに気軽に不動産投資をすると失敗する可能性は十分にあります。

 

入居者がなかなかつかない

 

どんなにいい物件でも借り手がいないと収益にはなりません。リフォームして入居者を待っていてもなかなか借主が出てこなかったりして、空室がずっと続いているようなケースだと管理費や修繕費、住宅ローンの支払いがどんどん重くのしかかってきます。

 

無理して家賃を低くして貸し出すという方法もありますが、そうすると結局ローン負担が重くなってしまって想定とは違った返済プランになってしまいます。

 

少子高齢化の時代ということもあり、なかなか借り手が見つからなかったり、貸していた物件で、孤独死などがあって次に貸し出すのが難しくなって、なかなか入居者が見つからないというケースも普通にあります。

 

マンション投資詐欺に遭う

 

不動産投資者を狙ったマンション投資詐欺などもあるので注意が必要です。

 

不動産投資に慣れてない初心者を狙って、値段と価値が見合ってないような物件を購入させるなどして最終的には損をしてしまうという詐欺です。

 

最初は高額家賃保証で客を集めて、のちにそれを減額するという悪質なことをやっている業者も普通にいます。

 

不動産会社の言う事を全てそのまま信じてしまった結果、とんでもない物件を売りつけられるというケースもあったりします。不動産投資の初心者はどうしてもプロの言うことを信じてしまうので、物件を購入する場合には事前に自分で勉強して、自分の判断によって購入するようにしましょう。

 

不動産投資に失敗してしまってマンションローンやアパートローンが払えない状況になってしまった場合には、債務整理を検討して借金整理を考えるのが一番確実な借金問題の解決策だと思います。

 

不動産投資のようなローン額が数千万単位になりそうなケースでも、債務整理を利用すればローンの返済負担を軽くすることが可能です。

 

債務整理によって具体的にどのような効果が期待できるのかは下記を参考にしてください。

 

 

任意整理の場合

 

任意整理は債権者と交渉して借金返済の条件を変更してもらうという債務整理方法で、ローンが払えなくなった場合で、物件を売却して残った赤字部分について任意整理によって整理していくことになります。

 

物件額にもよりますが、赤字幅がそこまで大きくないなら利用しやすい債務整理方法で、不動産投資以外に整理したい借金がない場合には、依頼費用も安く抑えることができるのでコスパが良いです。

 

任意整理を利用することによって利息を免除できたり、毎月のローン支払い額が少なくなったりします。

 

ただ任意整理は借金の減額幅が大きい債務整理方法ではないので、物件売却後の赤字幅が大きいような場合には適さない債務整理方法です。

 

収入と赤字のバランスを考えて利用するか検討しましょう。

 

 

個人再生の場合

 

個人再生は裁判所で手続きを行う債務整理方法で、任意整理よりも借金減額幅が大きい債務整理方法という事もあり、物件売却後に任意整理では返済しきれない赤字が残ってしまった場合に利用を検討したい債務整理方法です。

 

また個人再生なら住宅ローン特則を利用することによって、現在住んでいる家を手放さずに大幅に借金を減額することができます。

 

借金は最大で10分の1まで減額することができるので、物件売却後の赤字額が大きいケースでも、個人再生を利用すれば多くの場合は何とかローンを完済できるのではないかと思います。

 

 

自己破産の場合

 

自己破産は個人再生と同じく、裁判所で手続きをする債務整理方法ですが、個人再生とは違って、裁判所から免責を認められると借金返済の義務がなくなるので、事実上借金が0円になります。

 

そのため物件を売却してもローン返済ができないような経済状況の場合には非常に頼りになる債務整理方法になります。

 

ただ自己破産すると自動車や持ち家などの高額資産が没収されるというデメリットもあり、また不動産投資のような投資案件による借金の場合は、自己破産できない要件である「免責不許可事由」に該当して自己破産できない可能性もあります。

 

ただ免責不許可事由だとしても、裁判所の判断で「裁量免責」が認められて、自己破産できるケースもあります。このあたりは手続きを依頼する弁護士に相談するのがベストです。

 

 

不動産投資でローン返済ができなくなったからといって、すぐに債務整理を利用するのではなく、あらかじめできることを行ってから債務整理を利用するかどうかを検討するといいと思います。

 

債務整理はあくまでも最終手段として、その前にできることがいくつかあります。

 

 

任意売却を考える

 

任意売却は住宅ローンなどが返済できなくなった場合に、不動産を金融機関の合意を得て売却するという手続き方法です。

 

債務整理をすると不動産が競売にかけられてしまったりして、通常よりもかなり安い価格で買いたたかれてしまうことが多いです。

 

しかし任意売却なら競売とは違って市場価格で売却することができるので、競売の場合よりも高く売れる可能性が高いです。さらに契約日や物件の受け渡し日などの都合も主張することができます。

 

任意売却なら競売で売るよりも高く売れる可能性が高いという時点で大きなメリットなので、債務整理を考えているなら、少しでも物件売却後の赤字を減らすためにも任意売却は考えるべきです。

 

リスケジュール

 

リスケジュールとは金融機関から不動産投資のローンを組んだ際の条件を変更してもらうという手続き方法です。

 

ローン返済が厳しくなってしまった場合には、毎月の返済額や返済時期などを変更することによって、資金繰りが楽になる可能性があります。

 

ただリスケジュールを行うと、その後の新規の融資が受けにくくなるというデメリットがあるということは知っておきましょう。

 

物件の状態を見直す

 

物件を手入れすることによって、入居者を増やして利回りを良くするということも可能です。

 

実際に不動産投資で成功している方の中には、物件のリフォームなど手入れを業者ではなく自分で行って費用を節約しているという方は結構多いです。

 

自分なりの物件の手入れポイントなどを持っていて、そのノウハウによって物件をよみがえらせるという方もいます。

 

少しの手入れで入居者が決まることもあるので、物件を見て気になる部分があったら手直ししてみるといいかと思います。

 

不動産投資で失敗するポイントの一つとして、不動産会社の言う事を聞きすぎているという場合も結構あるようです。

 

また不動産の管理会社などは複数の会社から見積もりを出してもらうなど競争させることは大事で、複数の業者の見積もりを見ることによって、相場がどれくらいなのかということもわかってきます。

 

何も知らない状況で1つの業者にしか相談しなかったら、提示された金額が高いのか安いのかの判断すら難しいです。

 

また不動産投資の失敗は不動産会社にしないことも重要です。

 

不動産会社に失敗を相談して何か良い案はないかと話を聞きたいと思う方もいると思いますが、不動産会社の方では「損失を埋めるために高利回りの物件があります！」という感じで営業をかけてくるケースがあります。

 

この営業に乗ってしまったことで損失がさらに膨らんでしまったというケースも少なくないので注意が必要です。

 

不動産投資については、失敗してしまった場合は物件をさっさと売却して債務整理してスッキリさせて、以後は不動産投資に手を出さないという潔さも必要だと思います。

 

不動産投資による借金は債務整理によって整理することができますが、銀行などの融資先などが関わってくるので個人で不動産投資による借金に対応するのは難しいです。

 

物件を売却することでローンを完済できればいいですが、おそらく多くの場合は物件を売却したとしてもローン返済は残っているのではないかと思います。

 

物件売却後の赤字を自力で完済できるなら債務整理の必要はないですが、自力で返済するのが難しいようなケースでは早めに債務整理を検討したほうがいいです。

 

こういった不動産の売却や債務整理手続きは簡単ではないので、専門家である弁護士や司法書士に一度相談してみるといいと思います。

 

当サイトでは不動産投資を含めた借金問題に強い弁護士や司法書士を都道府県別にまとめています。また掲載している法律事務所は全て無料相談に対応しているので、借金返済で困っているなら無料相談を利用してみてはどうでしょうか。

 

手元にお金が無くても債務整理は可能です！
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